匯利盈盛經營性資產投資管理項目可行性研究報告節選

一、項目簡介

公司計劃對北京、廣州、三亞、??诘葏^域的經營性資產持續創新投資管理,通過對相關資產(酒店、寫字樓、商鋪、培訓中心等)的市場銷售信息和市場競爭情況的精細搜集分析,依托公司深耕多年的行業經驗,結合各區域的經濟特質,打造全新的經營性資產投資管理服務生態,提高與市場需求的契合度和整個項目的運營效率。

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二、背景與投資戰略意義

2.1 項目實施的背景分析

2.1.1 政策利好海南分步驟分階段推動自由貿易港建設

2017年,習近平總書記在黨的十九大報告中提出,將賦予自由貿易試驗區更大改革自主權,探索建設自由貿易港。2018年4月11日,中共中央國務院在《關于支持海南全面深化改革開放的指導意》通知中明確提出,探索建設我國特色自由貿易港。

2.1.2 海南不斷優化本地營商環境,推動本省自由貿易港建設

019年7月,海南省人民政府辦公廳印發《海南省優化營商環境行動計劃(2019-2020年)》的通知。在開辦企業方面,文件指出要進一步擴大“證照分離”改革事項,擴大旅游業、現代服務業、高新技術產業等領域改革事項范圍。

2.1.3 海南加快推進海南自由貿易港建設

2019年11月7日,海南省委書記劉賜貴主持召開省委常委會(擴大)會議,劉賜貴強調,加快推進海南自由貿易港建設進程,更好為全國改革開放大局服務。推進國家治理體系和治理能力現代化各項決策部署,以治理體系完善和治理能力提升的實際成效推進海南自貿港建設。

2.1.4 海南國有非經營性資產逐漸轉變為經營性資產呈趨勢

海南省針對目前省級各行政事業單位所屬非經營性資產眾多,布局分散、多頭管理現狀,為全面厘清各級行政事業單位非經營性資產產權邊界,杜絕國有資產流失,根據《行政單位國有資產管理暫行辦法》(財政部令第35號)、《事業單位國有資產管理暫行條例》(財政部令第36號)及《財政部關于進一步規范和加強行政事業單位國有資產管理的指導意見》(財資〔2015〕90號)等精神,有條不紊推進國有非經營性資產轉變為經營性資產,提高國有資產使用效率,激活存量、優化增量,實現國有資產保值增值。

2.2 項目實施的戰略意義

2.2.1 充分展示盈盛投資管理有限公司投資能力和水平

2.2.2 盤活海南國有資產存量,擴大投資領域,為未來發展提供借鑒

三、行業與市場分析

3.1 寫字樓出租行業發展底層驅動因素

3.1.1 商業地產供給下降,辦公樓一級市場資源緊缺

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圖3-1:2009-2018年我國辦公樓房屋施工面積及增長情? 數據來源:前瞻經濟學人

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圖3-2:2010-2018年我國辦公樓用房銷售面積 數據來源:前瞻經濟學人

3.1.2 第三產業增長助力寫字樓市場發展

3.2 我國寫字樓出租行業發展狀況良好

3.2.1 我國寫字樓租賃市場規模和租賃面積都將雙雙增長

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圖3-3:2015-2023年我國寫字樓租賃市場規模統計情況及預測 數據來源:前瞻經濟學人

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圖3-4:2015-2023年我國寫字樓租賃面積統計情況及預測 數據來源:前瞻經濟學人

3.2.2 我國寫字樓市場投資規模體量龐大

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圖3-5:2017-2023年我國寫字樓市場投資規模統計情況及預測? 數據來源:前瞻經濟學人

3.3 我國寫字樓行業發展趨勢分析

3.3.1 寫字樓辦公策略越來越受到中資企業重視

3.3.2 寫字樓投資收益相對可觀

3.3.3 “共享辦公”或將成為甲級寫字樓的新選擇

3.4 金融、科技和專業服務類企業成為寫字樓市場主要需求方

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圖3-6:2018年我國寫字樓需求結構? 資料來源:華經數據

3.5 項目在寫字樓出租市場機遇分析

3.5.1 海南寫字樓出租市場表現情況

1、自貿港政策極大的催生了海南省新增市場主體,激發對寫字樓新需求

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圖3-7:2018年和2019年海南新增市場主體變化情況? 數據來源:海南省市場監管局

2、依托寫字樓彰顯企業品牌和企業形象日趨流行

3.5.2 ??谑袑懽謽鞘袌霭l展狀況

1、??趯懽謽鞘袌鰺岫雀?/strong>

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圖3-8:2010-2018年??趯懽謽枪闆r? 數據來源:2018年富力集團年報

2、??谏剔k租金跨越式增長,國興大道片區已升至前列

區域 樓名 價格(元/平米)
國貿區域 嘉陵大廈 40-60
中機大廈 45
交通銀行大廈 60
北京大廈 75
天譽國際(毛坯) 80-110
證大國際 110
時代廣場 80-110
龍華路周邊 貴州大廈 25
財盛大廈 30-35
海外大廈 50
財富中心 80
海甸島區域 25-50

表3-1:??诟鲄^域寫字樓租賃價格? 數據來源:2019年??谑袑懽謽钦{研報告

3、2019年??谥行∑髽I增長迅猛

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圖3-9:2018-2019年??谑惺袌鲋黧w和企業增量情況(萬家)數據來源:??谑惺袌霰O管局

4、??谑袑懽謽俏磥砬熬翱善?/strong>

3.6 酒店行業發展底層驅動因素

3.6.1 2018年國內旅游人次突破55億,大眾旅游時代已然來臨,刺激酒店業發展匯利盈盛經營性資產投資管理項目可行性研究報告節選

圖3-10:2012-2020E年國內旅游市場接待人次、增速及預測? 數據來源:國家統計局

3.6.2 商務出行刺激酒店需求

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圖3-11:2013-2020E年國內鐵路完成旅客輸送量和民航完成旅客吞吐量及預測(億人次)數據來源:中國政府網

3.6.3 國家政策大力支持住宿酒店業發展

近年來,國家先后出臺了《關于加快住宿業發展的指導意見》、《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》、《關于促進全域旅游發展的指導意見》、《關于完善促進消費體制機制進一步激發居民消費潛力的若干意見》等一系列直接或間接鼓勵酒店行業發展的政策。

3.7 酒店行業發展現狀

3.7.1 酒店行業保持良好發展態勢

3.7.2 觀光旅游、商務出行是我國酒店行業市場的主要需求方

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圖3-12:2018年我國酒店行業市場需求格局(%) 數據來源:中商情報網

3.7.3 星級酒店的經營業績有好轉

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圖3-13:2018年熱度旅游城市星級酒店平均出租率(%) 數據來源:數據來源:中商情報網

3.8 項目在酒店行業的市場機遇分析

3.8.1 三亞旅游市場發展態勢較好

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圖3-14:2015-2021E年三亞旅游市場接待人次及預測 數據來源:三亞國民經濟發展統計公報

3.8.2 廣州旅游市場發展狀況

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圖3-15:2015-2021E年廣州旅游市場接待人次及預測? 數據來源:廣州國民經濟發展統計公報

3.9 分析小結

目 錄

第一章 項目總論

1.1 項目概況

  • 1.1.1 項目名稱
  • 1.1.2 項目簡介
  • 1.1.3 項目建設方
  • 1.1.4 項目建設規模
  • 1.1.5 資金籌措
  • 1.1.6財務評價

1.2 結論建議

1.2.1 結論

1.2.2 建議

第二章 背景與投資戰略意義

2.1 項目實施的背景分析

  • 2.1.1 政策利好海南分步驟分階段推動自由貿易港建設
  • 2.1.2 海南不斷優化本地營商環境,推動本省自由貿易港建設
  • 2.1.3 海南加快推進海南自由貿易港建設
  • 2.1.4 海南國有非經營性資產逐漸轉變為經營性資產呈趨勢

2.2 項目實施的戰略意義

  • 2.2.1 充分展示盈盛投資管理有限公司投資能力和水平
  • 2.2.2 盤活海南國有資產存量,擴大投資領域,為未來發展提供借鑒

第三章 行業與市場分析

3.1 寫字樓出租行業發展底層驅動因素

  • 3.1.1 商業地產供給下降,辦公樓一級市場資源緊缺
  • 3.1.2 第三產業增長助力寫字樓市場發展

3.2 我國寫字樓出租行業發展狀況良好

  • 3.2.1 我國寫字樓租賃市場規模和租賃面積都將雙雙增長
  • 3.2.2 我國寫字樓市場投資規模體量龐大

3.3 我國寫字樓行業發展趨勢分析

  • 3.3.1 寫字樓辦公策略越來越受到中資企業重視
  • 3.3.2 寫字樓投資收益相對可觀
  • 3.3.3 “共享辦公”或將成為甲級寫字樓的新選擇

3.4 金融、科技和專業服務類企業成為寫字樓市場主要需求方

3.5 項目在寫字樓出租市場機遇分析

  • 3.5.1 海南寫字樓出租市場表現情況
  • 3.5.2 ??谑袑懽謽鞘袌霭l展狀況

3.6 酒店行業發展底層驅動因素

  • 3.6.1 2018年國內旅游人次突破55億,大眾旅游時代已然來臨,刺激酒店業發展
  • 3.6.2 商務出行刺激酒店需求
  • 3.6.3 國家政策大力支持住宿酒店業發展

3.7 酒店行業發展現狀

  • 3.7.1 酒店行業保持良好發展態勢
  • 3.7.2 觀光旅游、商務出行是我國酒店行業市場的主要需求方
  • 3.7.3 星級酒店的經營業績有好轉

3.8 項目在酒店行業的市場機遇分析

3.8.1 三亞旅游市場發展態勢較好

3.8.2 廣州旅游市場發展狀況

3.9 分析小結

第四章 項目介紹

4.1 項目名稱

4.2 項目簡介

4.3 項目建設單位介紹

4.4 服務介紹

4.5 項目亮點

  • 4.5.1 需求旺盛,精準定位
  • 4.5.2 行業經驗豐富,助力項目發展
  • 4.5.3 全方位整合營銷,提高資金周轉率
  • 4.5.4 多層次盈利模式,提高風險控制能力

第五章 商業模式

5.1 商業模式圖

  • 5.1.1 價值目標
  • 5.1.2 客戶細分
  • 5.1.3 客戶關系
  • 5.1.4 渠道策略
  • 5.1.5 核心資源
  • 5.1.6 關鍵業務
  • 5.1.7 重要伙伴
  • 5.1.8 成本
  • 5.1.9 收入

5.2 項目運營模式

5.3 盈利模式

第六章 戰略規劃

6.1 SWOT分析

6.2發展戰略

  • 6.2.1 總體戰略
  • 6.2.2 分階段戰略

6.3 戰略保障

  • 6.3.1 組織結構保障
  • 6.3.2 企業文化保障

第七章 營銷規劃

7.1 總體策略

7.2 產品策略

7.3 價格策略

第八章 建設方案

8.1 建設規模

8.2 建設內容

8.3 建設進度控制

第九章 組織機構及勞動定員

9.1 項目組織機構設置

9.2 勞動定員

9.3 人員招聘及員工培訓

  • 9.3.1 人員招聘
  • 9.3.2 員工培訓
  • 9.3.3 工作制度
  • 9.3.4 職工工資福利

第十章 投資估算及資金籌措

10.1 估算依據

10.2 估算范圍

10.3 項目總投資估算

10.4 資金來源與籌措

第十一章 財務評價

11.1 測算依據

11.2 財務假設

11.3 財務預測

  • 11.3.1 收入預測
  • 11.3.2 成本費用預測
  • 11.3.3 利潤預測
  • 11.3.4 現金流量預測

11.4 財務預測指標及經濟效益分析

11.5 財務評價結論

第十二章 風險分析

12.1 政策性風險分析及控制

12.2 宏觀經濟波動風險

12.3 市場競爭加劇風險

12.4 經營風險

12.5 管理風險

第十三章 研究結論與建議

13.1 項目結論

13.2 項目建議

附表

附表1:收入預測詳表

附表2:成本預測詳表

附表3:利潤預測詳表

附表4:現金流量預測詳表

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